アイナ不動産〔Aina real estate〕
平日 9:00~17:30
土・日・祝日 9:30~16:00
不定休
2020年07月14日
アイナ不動産のブログ

貸主から賃貸借契約の解約を行なう場合には「正当事由」が必要となります。

みなさん、こんにちは。アイナ不動産の鈴木です。

アパートなどの賃貸借契約は貸主・借主どちらからでも解約の申し入れを行なうことができます。

しかし、貸主から解約の申し入れを行なう場合は解約することについて「正当事由」が必要となりますが、この「正当事由」の判断が難しく内容によっては認められない場合もあります。

貸主が契約を解約するために「正当事由」とは?

借地借家法の第28条で定められていますが、賃貸借契約を貸主から解約の申し出を行なうには正当な事由があると認められる場合でなければできません。

しかし、法律では「正当な事由が必要」というのみでどういった事情が「正当事由」に該当するのかは定められていないため、「正当事由」として認められるかどうかの判断が非常に難しい問題となっています。

アパートなどの共同住宅は賃貸することを目的としている建物ですので、貸主から解約を申し出るということはあまりないかもしれませんが、一軒家や分譲マンションの一室を賃貸している方は事情が変わって解約をしたいと相談されることがあります。

賃貸にしたいと相談にいらっしゃったときに必ず確認を行ないますが、「自分で使用する予定はない」「売却する予定はない」といったことで賃貸にしていたはずが、数年後に「子ども夫婦が帰ってくるので使うことになった」や「やはり売却することにした」といった事情で貸主から解約できないかと相談されることもあります。

「自分たちで使用する」や「売却する」などという事情は、貸主側から考えれば正当な事由と思われるかもしれませんが、客観的に見ると貸主の一方的な事情と判断され、借地借家法で定められている「正当な事由があると認められる場合」には該当しません。

「正当事由」として認められる可能性がある事情として、〔建物の老朽化により使用するのに危険な状態〕や〔都市計画道路等の建設により土地が収用される〕など、客観的に見ても仕方のない事情の場合に「正当な事由があると認められる場合」に該当する可能性があります。

築年数だけでは老朽化したという理由にならないこともあります。

貸主からの解約を行なう場合の「正当事由」のひとつとして、建物の老朽化による解約があります。

建物は経過年数とともに建物の品質や性能が劣化していくのは当然です。築年数が古くなってくるといずれは安全性も失われ居住するのが困難となってしまいます。

賃貸物件は借主から賃料をいただく代わりに貸主が部屋を提供することで成り立っていますので、借主が使用するのにあたり建物の安全性が確保できないとなると問題です。安全性を確保するために貸主は建物の定期的なメンテナンスを行なう必要があります。

築年数は古くなればなるほど建物のメンテナンスを行なっても安全性を維持するのが困難な状況になってしまいますので、安全性が確保できなくなった場合は建物の取壊しまたは建替えが必要となります。

 

しかし、築年数が経過しているからというだけでは建物が老朽化したという「正当事由」にはなりません。

あくまで建物の老朽化は「正当事由」を判断するための要素のひとつにしか過ぎないため、安全性や居住性を確保するための修繕費用が建物を建替えする費用と同等またはそれ以上に掛かるなどといった事情がない限り、築年数の経過による老朽化が「正当事由」の重大な要素として認められません。

一時的な賃貸を行なう場合には将来の事情も考慮しましょう。

一軒家や分譲マンションの一室を賃貸にする場合、「転勤」や「相続」といった事情で相談されることが多くあります。

「数年後に戻ってくる可能性もあるので売却はしたくない」といった事情があるのでしょう。お気持ちは分かりますが、一時的に賃貸にすることはとても難しいです。

定期借家契約の条件で入居者を探す方法もありますが、定期借家契約は数年後には転居しなければならないといった条件になるため、入居希望者を見つけるのが困難な募集条件です。

将来的に使用する予定が全くないという状況であれば、一軒家や分譲マンションの一室で賃貸を行なうのも資産運用のひとつとして有効とはなりますが、将来的に使用するかもしれないといった事情がある場合には十分な検討が必要です。

一度貸してしまうと貸主からの解約が難しいのが建物の賃貸借契約になります。貸主からの解約には「正当事由」が必要ということ、その「正当事由」は判断がとても難しいということを十分に理解しましょう。

この記事の提供元はこちら

アなたのイ~ナがきっと見つかる

石巻市の小さな不動産屋さん『アイナ不動産』

https://aina-estate.com/

 

この記事を書いた人
鈴木 貴彦 スズキ タカヒコ
鈴木 貴彦
生まれも育ちも宮城県石巻市です。 建設業から不動産業に転職して10数年、不動産業では賃貸・賃貸管理・売買と不動産に関する業務全般に携わってきました。建設業時代に培った技術で設備のちょっとした不具合などの修繕も行なっています。 〔アなたのイ~ナがきっとみつかる〕よう精一杯お手伝いをしておりますので、石巻市や近隣エリアで不動産物件をお探しの際はぜひお声掛けください!
arrow_upward