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2020年08月04日
アイナ不動産のブログ

賃貸物件の空室対策として【転貸可能】にしてみませんか?

みなさん、こんにちは。アイナ不動産の鈴木です。

以前にも増して賃貸物件の空室率が高い傾向が続いています。空室が多くなれば家賃収入も減ってしまい、賃貸経営も苦しくなってきます。

さまざまな空室対策を行ないながら入居者を確保しなければならない時代になっていますが、空室対策に掛ける費用は出来るだけ抑えたいですね。

そのような場合、費用を掛けずに空室対策を行なってみませんか?例えば、契約条件を「転貸可能」にしてみるなどは如何でしょうか。

賃貸物件の「転貸借」とは?

転貸借とは、目的物の所有者(賃貸人)から借りた賃借人(転貸人)が、第三者(転借人)に使用させて収益を得る行為のことをいいます。

「又貸し」と言ったほうが聞きなじみがあるかもしれない「転貸借」ですが、「転貸者」は目的物の賃借権を第三者に譲渡するというわけではありません。

「転貸借」では一つの目的物に対して、賃貸人・賃借人(転貸人)との間で交わす賃貸借契約、賃借人(転貸人)・転借人との間で交わす転貸借契約といった二つの契約が行なわれることとなります。

なお、転貸借されたからといって、賃貸人と賃借人で交わした賃貸借関係は何かが変わるわけではありません。また、転借人は目的物の所有者(賃貸人)との直接的な契約関係はありませんが、目的物の所有者(賃貸人)に対して直接に賃料の支払い等の義務を負うこととなります。


転貸借を行なうには、その目的物の所有者(賃貸人)の承諾が必要となりますが、賃貸人の承諾がなく勝手に転貸借が行なわれた場合、賃貸人は賃借人との間で交わした賃貸借契約を解除できますし、転借人に対しても目的物の引渡しを求めることができます。

しかし、転貸借の目的物が土地や建物といった場合、つまり賃貸物件の一部屋を勝手に転貸された場合でも、下記に該当する場合は特別の取扱いをされています。

・賃貸人の承諾がない場合であっても当事者間の信頼関係が破壊されない限り賃貸人の契約解除を許さない。(判例による)

・借地の転貸借について、裁判所が賃貸人の承諾に代わって許可を与えることができる。

・賃貸人が承諾しない場合、賃借人に対して建物買取請求権、造作買取請求権を与える。

といった内容の特例です。

「転貸借」を承諾することのメリットは?

転貸借の場合は賃借人(転貸人)と入居者(転借人)が契約を結んでいます。そのため、物件の所有者(賃貸人)は転貸借契約の当事者には該当しません。

その分、賃借人(転貸人)には賃貸借契約に関する賃借人としての責任と、転貸借契約に関する転貸人としての責任が求められるため、責任が重大となります。

なお、転貸借の場合は入居者(転借人)が家賃を滞納した場合に家賃催促を行なったり、明渡訴訟などを行なうといったことは賃借人(転貸人)の役割となります。

また、入居者(転借人)が敷金返還などの訴訟を起こした場合などの訴訟対応も賃借人(転貸人)が対応することとなり、物件の所有者(賃貸人)は関わることがありません。

一般的な賃貸借契約時に起こりうるさまざまなトラブルの対応も、「転貸借」の場合は賃借人(転貸人)が対応することとなりますので、そういった煩わしさから解放されるというのは「転貸借」を承諾することのメリットのひとつでもありますね。

「転貸借」を承諾するときに注意したいこと。

「転貸借」を承諾するときには気を付けたいこともあります。

賃借人からの賃料の未払いが生じた場合、賃貸人は転借人に対して直接請求することもできます。転借人が転貸人に支払うべき賃料は、賃貸人の請求があれば、転借人は直接賃貸人に支払う義務があるということです。

ただし、賃貸人が転借人に請求できる賃料額は、賃借人と交わした賃貸借契約の賃料より賃借人(転貸人)と転借人で交わした転貸借契約の賃料のほうが高い場合でも、賃借人と交わした賃借料の範囲でしか請求することはできません。賃貸人には賃借料しか請求する権利がないからです。

また、賃借人と交わした賃貸借契約の賃料のほうが賃借人(転貸人)と転借人で交わした転貸借契約の賃料よりも高い場合、賃貸人は転貸借契約の賃料の範囲でしか請求できません。それは、転借人は転貸借契約で交わした賃料の範囲でしか支払義務を負っていないからです。

 

その他にも賃借人が「転貸借」を行なうのは、収益を得ることを目的としています。賃借人が不動産管理会社などの場合は特に問題はありませんが、個人の方が事業目的で「転貸借」を行なう場合、賃借人と取り交わす契約は〔居住用賃貸借契約〕ではなく〔事業用賃貸借契約〕で締結することをオススメします。

「転貸借」を目的とした賃借人は居住する目的でその物件を借りるわけではありません。あくまで「転貸借」といった事業を行なう目的でその物件を借りるのですから、事業用賃貸借契約で取り交わしをしましょう。

 

【転貸可能】という契約条件の物件はまだまだ数が少ないです。都市部では徐々に増えてきているかもしれませんが、地方では最初から承諾している物件がないといったところもあるかもしれません。

「転貸借」を承諾することにはそれなりのリスクはありますが、その分のメリットもあります。賃貸経営で大切な競合物件との差別化を図ることもできますので、他の方が始める前に【転貸可能】という契約条件にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

この記事の提供元はこちら

アなたのイ~ナがきっと見つかる

石巻市の小さな不動産屋さん『アイナ不動産』

https://aina-estate.com/

 

この記事を書いた人
鈴木 貴彦 スズキ タカヒコ
鈴木 貴彦
生まれも育ちも宮城県石巻市です。 建設業から不動産業に転職して10年以上が経ち、不動産業では賃貸・賃貸管理・売買と不動産に関する業務全般に携わってきました。建設業時代に培った技術で設備のちょっとした不具合などの修繕も行なっています。 〔アなたのイ~ナがきっとみつかる〕よう精一杯お手伝いをしておりますので、石巻市や近隣エリアで不動産物件をお探しの際はぜひお声掛けください!
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