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2020年12月13日
賃貸物件の空室対策

賃貸アパートの空室期間が長くなってしまう意外な理由⁉

みなさん、こんにちは。アイナ不動産の鈴木です。

賃貸アパートの空室期間が長くなってきていてお困りではありませんか?

長い期間空いてしまっているのは何故なのでしょうか?建物が古くなってきたからなのでしょうか?

実はその原因を作っているのは、管理を委託している不動産会社だったりします。

大手不動産会社に管理を委託すれば安心?

賃貸物件を取り扱っている不動産会社には〔管理業務のみ行なっている会社〕と〔管理業務と仲介業務を行なっている会社〕と分かれます。

多くの不動産会社は管理業務と仲介業務を行なっていますが、ハウスメーカー関連の不動産会社では管理業務のみを専門に行なっているところもあります。

 

アパートなどの賃貸物件の管理というのは意外と大変です。毎月の賃料の滞納や入居者同士のトラブルなどが起きてしまうなど、賃貸経営にはさまざまなリスクが付き纏います。

その煩わしさを解消するため、所有する賃貸物件の管理を不動産会社に委託している方が増えています。

 

アパートなど賃貸物件の管理業務を行なう会社は、全国展開している大手不動産会社から地元に根付いたその地域の小さな不動産会社まで、不動産管理に携わる業者はかなりの数があります。

賃貸物件の管理を委託するのであれば、やはり有名な大手の不動産会社にお願いしたほうが安心と思うかもしれません。しかし、大手の不動産会社に管理を委託すればそれだけで本当に安心なのでしょうか?

大手不動産管理会社はサブリースを行っている⁉

大手の不動産管理会社は事業の一環でサブリース事業を行っている会社もあります。

サブリースとは、賃貸物件の所有者から不動産管理会社がアパート一棟をすべて借り上げて入居者へ又貸しを行なうといった事業ですが、賃貸物件の所有者にとっては空室になっていても家賃が補償されるため、安定した家賃収入が見込めるというメリットがあります。

しかし、サブリースによる家賃補償は当たり前ですが入居者が支払う家賃の全額が補償されるわけではありません。

空室となっていても家賃の補償は行なわれますが、入居者が実際に支払う予定の賃料より1割程度が減額されて不動産管理会社より支払われます。

サブリースは満室・空室問わず安定した家賃収入が見込めることに変わりありませんが、1割減額されることを得と思うか損と思うかの判断は難しいところです。

サブリース事業を行なっているために起きる不動産会社での弊害?

サブリース事業を行なっている不動産管理会社では、サブリース契約ではなく管理業務のみを委託することもできますが、管理業務のみ委託をお願いする場合には少し注意が必要となります。

 

サブリース契約を行なっている賃貸物件にて空室が長く続いてしまうとその期間の賃料は不動産管理会社が補償しなければなりません。入居者がなかなか決まらない部屋が多くなればなるほど不動産管理会社の経営が圧迫されてしまいます。

サブリース事業にはそういったリスクが伴ないますので、街の小さな不動産会社では行なっていないところが多いです。

 

サブリース事業を行なっている不動産管理会社では空室が多くなってくると、どうしてもサブリース契約を行なっている物件を優先して入居者を決めたくなってしまいます。

管理業務のみ委託されている物件を疎かにしているということではありませんが、会社自体の経営面まで考慮すると、心理的にはどうしようもないことですね。

そのため、そのような不動産管理会社では、管理業務のみ委託されている物件はサブリース契約を行なっている物件よりも入居者を決める優先順位が自然と下がってしまいます。

サブリース事業を行なっている不動産管理会社では、そのようなことが意図せずに起きてしまうため長い期間空室が続いてしまうということがあります。

長期空室を改善するため、管理業務の委託先を変えるのはやむを得ないこと。

日本人は義理や人情を大切にする習慣があります。それはとても良いことですし、世界に誇れることだと思います。

「いままで長くお世話になってきたのに委託先を変えるのは申し訳ない...」

どうしてもこういった気持ちが芽生えるのは仕方のないこと。日本人の良き風習なのかもしれません。

 

しかし、賃貸経営はビジネスです。経営状況に余裕があれば、入居者が決まるまで気長に待つという選択もできると思いますが、賃貸経営を行なっている方で余裕がある方はごくわずかです。

賃貸経営というのは物件を所有しているだけでは収入になりません。賃貸経営は所有する物件の部屋を使っていただき賃料が支払われることで初めて収入となります。

 

あなたが所有する賃貸物件の管理業務を委託している不動産管理会社は、空いている部屋の入居者を決めるため積極的に動いてくれていますか?

「あの時お世話になったから...」という気持ちは捨てましょう。長く空いている部屋の入居者を決めるために現状を見つめなおす良い機会なのかもしれません。

不動産をお持ちのオーナー様からのご相談もお待ちしております‼

「長く空いている部屋がある...」

「退去する部屋の修繕をどうしたらいいか判らない...」

「今までと同じ修繕でいいのだろうか...」

そんなお悩みをお持ちのオーナー様、ぜひアイナ不動産にご相談ください。

お部屋だけではなく、駐車場や駐輪場を直したいなどというご相談も可能です。

ちょっとしたことでも構いませんので、お気軽にご連絡ください。

 

 

この記事を書いた人
鈴木 貴彦 スズキ タカヒコ
鈴木 貴彦
生まれも育ちも宮城県石巻市です。 建設業から不動産業に転職して10年以上が経ち、不動産業では賃貸・賃貸管理・売買と不動産に関する業務全般に携わってきました。建設業時代に培った技術で設備のちょっとした不具合などの修繕も行なっています。 〔アなたのイ~ナがきっとみつかる〕よう精一杯お手伝いをしておりますので、石巻市や近隣エリアで不動産物件をお探しの際はぜひお声掛けください!
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